명도와 매매를 중심으로 본 부동산 분쟁

점유를 되찾는 일과 계약을 정리하는 일은 다른 절차를 씁니다. 그런데 현장에서는 두 문제가 같이 옵니다. 세입자가 버티는 동안 매매 일정이 밀리는 식입니다. 아래는 그 두 갈래를 연결 관계와 함께 정리한 것입니다.

부동산 분쟁을 가르는 두 개의 축

상담을 시작하면 가장 먼저 이 두 축의 현재 상태를 확인합니다. 어느 쪽이 어긋나 있는지에 따라 청구의 이름도, 먼저 걸어야 할 보전처분도 달라지기 때문입니다.

점유와 계약, 두 갈래의 대응

본 센터는 점유를 되찾는 일과 계약을 정리하는 일에 집중합니다. 각 영역의 상세 페이지에 적용 법조와 절차, 준비 서류를 정리해 두었습니다.

부동산 전문 변호사를 고르실 때는 명도와 매매 중 어느 쪽 사건을 자주 다루는지 확인하시는 것이 좋습니다. 부동산 소송에서 점유를 되찾는 일은 집행까지 이어지고, 계약을 정리하는 일은 등기와 대금 정산으로 끝나 성격이 다릅니다.

내 상황은 어디에 해당할까

실제 상담에서 가장 많이 나오는 상황을 영역별로 연결하면 다음과 같습니다. 하나의 사건이 두 영역에 걸치는 경우도 흔합니다. 전세사기는 보증금반환(임대차)과 사기 고소(형사)를 함께 진행하고, 경매로 낙찰받은 부동산에 임차인이 남아 있으면 경매와 명도가 동시에 문제됩니다.

유형과 무관하게 먼저 확인하는 세 가지

어떤 유형이든 상담 첫 단계에서 확인하는 자료는 같습니다. 이 세 가지가 갖춰지면 대응 방향은 대체로 그날 안에 정해집니다.

• 등기사항전부증명서 — 소유자 변동, 근저당권 설정 시점과 채권최고액, 가압류·압류·경매개시결정 기입 여부를 봅니다. 말소된 등기까지 나오는 말소사항 포함으로 발급받아야 흐름이 보입니다.
• 계약서와 특약 — 인도 시기, 위약금, 원상회복 범위, 관리비 부담 주체가 어떻게 적혀 있는지에 따라 청구할 수 있는 금액이 달라집니다. 확정일자 도장과 중개대상물 확인·설명서도 함께 확인합니다.
• 돈이 오간 기록 — 계좌이체 내역, 영수증, 문자·메신저 대화입니다. 계약서가 없어도 이 기록만으로 계약의 존재와 내용을 다툰 사례가 적지 않습니다.

자주 적용되는 법령

부동산 분쟁에서 반복적으로 등장하는 법령입니다. 같은 사실관계라도 어느 법이 적용되는지에 따라 결론이 달라지므로, 상담 시 목적물의 용도(주택·상가·토지)와 계약 체결 시점을 함께 알려주시면 도움이 됩니다.

법령은 개정될 수 있고, 개정 전후 어느 법이 적용되는지는 부칙의 경과규정에 따릅니다. 계약 시점이 오래된 사건일수록 이 부분을 먼저 확인해야 합니다.