명도·계약 분쟁 많이 묻는 질문

그냥 나가면 위험합니다. 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권은 점유와 주민등록을 유지해야 계속됩니다. 전출신고를 하는 순간 순위를 잃을 수 있습니다.

임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 경우에는 같은 법 제3조의3의 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 등기가 실제로 기입된 것을 확인한 뒤에 이사하면 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 신청서 접수만 하고 이사하면 안 되고, 등기부에 올라간 것을 눈으로 확인해야 합니다.

역할이 다릅니다. 전입신고와 실제 입주는 대항력을 만듭니다. 집주인이 바뀌어도 남은 기간 동안 계속 살 수 있고 보증금을 새 주인에게 청구할 수 있는 힘입니다. 대항력은 신고한 날 바로가 아니라 그 다음 날 0시부터 생깁니다.

확정일자는 여기에 더해 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 먼저 배당받을 수 있는 우선변제권을 만듭니다. 즉 계속 살 권리는 전입신고에서, 돈을 먼저 받을 권리는 확정일자에서 나옵니다. 둘 다 갖춰야 안전합니다.

거절에는 법이 정한 사유가 있어야 합니다. 주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 기간 만료 전 정해진 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절할 수 없도록 하고 있습니다. 차임을 2기분 이상 연체한 경우, 임대인 본인이나 직계존비속이 실제로 거주하려는 경우 등이 거절 사유로 규정되어 있습니다.

실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고 실제로는 다른 사람에게 임대한 사실이 밝혀지면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다. 거절 통지를 받았다면 그 사유가 무엇인지 서면으로 남겨두시기 바랍니다.

존속 중인 계약에서의 증액에는 한도가 있습니다. 주택임대차보호법 제7조와 시행령은 차임·보증금 증액 청구를 약정한 금액의 20분의 1(5%)을 넘지 못하도록 하고, 증액 후 1년 이내에는 다시 올리지 못하도록 정하고 있습니다.

다만 이 제한은 계약이 유지되는 동안의 증액 청구에 적용되는 것이어서, 새로운 임차인과 새 계약을 맺는 경우에는 그대로 적용되지 않습니다. 갱신인지 새 계약인지의 구분이 다툼의 핵심이 되는 경우가 많습니다.

순서가 있습니다. 먼저 연체 사실을 특정해 계약 해지 의사를 서면으로 통지합니다. 주택은 2기, 상가는 3기의 차임 연체가 해지 사유로 논의됩니다.

다음으로 점유이전금지가처분을 신청합니다. 소송 중에 점유자가 바뀌면 판결을 받아도 그 사람에게 집행할 수 없기 때문입니다. 그 뒤 건물명도(인도) 소송을 제기하고, 판결이 나면 집행관을 통해 인도집행을 합니다. 자세한 내용은 명도·인도 페이지에 정리해 두었습니다.

단정해서 말씀드리기 어렵습니다. 상대방이 다투지 않고 송달이 순조로우면 비교적 짧게 끝나지만, 주소 불명으로 송달이 지연되거나 상대방이 유치권·비용상환청구권을 주장하면 기간이 늘어납니다. 판결 후 인도집행에도 별도의 시간이 필요합니다.

기간을 줄이는 데 실제로 도움이 되는 것은 소송 기술보다 준비의 완성도입니다. 해지 통지의 도달 증명, 연체 내역 정리, 점유자 특정이 처음부터 갖춰져 있으면 쟁점이 줄어듭니다.

가능한 경우가 많습니다. 계약서는 계약의 성립을 증명하는 유력한 자료일 뿐 유일한 자료는 아닙니다. 계좌이체 내역, 관리비·공과금 납부 기록, 문자와 메신저 대화, 중개인의 진술, 확정일자 부여 사실 등으로 계약의 존재와 내용을 다툰 사례가 있습니다.

다만 특약의 내용처럼 계약서에만 적혀 있던 사항은 입증이 어려워질 수 있습니다. 중개사무소에 보관된 사본이나 확정일자를 받은 기관의 기록을 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

민법 제565조는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있도록 정하고 있습니다. 문제는 "이행의 착수"가 언제인지입니다. 중도금을 지급했다면 통상 이행에 착수한 것으로 보아 이 방법으로는 해제할 수 없습니다.

따라서 마음이 바뀌었다면 시점이 전부입니다. 상대가 중도금을 미리 넣으려 하는 경우도 있으므로, 해제를 검토 중이라면 의사표시를 늦추지 않는 것이 좋습니다.

연체만으로 자동으로 몰취되지는 않습니다. 통상 상당한 기간을 정해 잔금 지급을 최고하고, 그 기간이 지나도 이행이 없을 때 계약을 해제한 뒤 위약금 약정에 따라 정산하게 됩니다. 계약서에 위약금 조항이 있는지, 손해배상액의 예정으로 되어 있는지에 따라 결론이 달라집니다.

다만 예정된 위약금이 지나치게 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다. 반대로 실제 손해가 더 크다면 별도로 입증해 청구를 검토합니다.

민법 제580조의 하자담보책임을 검토합니다. 매수인이 하자를 알지 못했고 알지 못한 데 과실이 없어야 하며, 하자를 안 날부터 6개월 이내에 권리를 행사해야 합니다(제582조). 기간이 짧기 때문에 발견 즉시 통지하고 증거를 남기는 것이 중요합니다.

실무에서는 하자의 존재보다 언제부터 있었는지가 쟁점이 됩니다. 발견 시점의 사진과 동영상, 수리 견적서, 관리사무소나 아랫집의 확인 자료를 확보해 두시기 바랍니다. 매도인이 알고도 고지하지 않은 정황이 있으면 별도로 다툴 여지가 있습니다.

형사 절차는 처벌을 위한 것이고, 보증금 회수는 민사 절차로 이루어집니다. 고소만으로 돈이 돌아오지는 않습니다. 다만 수사 과정에서 확보되는 자료가 민사 입증에 도움이 되고, 피해 회복이 양형에 반영되는 구조여서 협의의 계기가 되기도 합니다.

그래서 실무에서는 고소와 보전처분을 함께 진행합니다. 상대방 재산에 가압류를 걸어두지 않으면 수사가 진행되는 동안 재산이 정리되어 버릴 수 있기 때문입니다. 자세한 내용은 상대방 재산에 가압류를 걸어두지 않으면 수사가 진행되는 동안 재산이 정리되어 버릴 수 있기 때문입니다.

민사집행법 제136조의 인도명령을 검토합니다. 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청할 수 있고, 인용되면 별도의 명도소송 없이 집행할 수 있어 시간이 크게 절약됩니다.

다만 대항력 있는 임차인처럼 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 점유자에게는 인도명령이 받아들여지지 않을 수 있습니다. 이 경우에는 명도소송으로 가야 합니다. 6개월이 지나면 인도명령을 쓸 수 없으므로 기간 관리가 중요합니다.