명도, 통지에서 집행까지 무엇이 언제 필요한가

명도는 단계마다 다음 단계로 넘어가기 위한 조건이 있습니다. 조건을 갖추지 못한 채 진행하면 그 단계에서 멈추는 것이 아니라 처음으로 돌아갑니다. 아래는 각 단계에서 무엇이 갖춰져야 넘어갈 수 있는지를 정리한 것입니다.

0단계 · 시작 전에 확정할 두 가지

이 두 가지가 불확실하면 뒤의 모든 절차가 흔들립니다.

• 점유자가 누구인가 — 계약자와 실제 거주·영업하는 사람이 다른 경우가 많습니다. 전입세대 열람, 사업자등록 확인, 현장 방문으로 특정합니다. 전대가 있었다면 전차인도 대상이 됩니다.
• 보증금이 얼마나 남았는가 — 연체 차임과 관리비를 공제하고 남는 금액이 있으면 명도와 반환이 동시이행 관계에 놓일 수 있습니다. 남은 금액에 따라 청구를 어떻게 구성할지가 달라집니다.

1단계 · 해지 통지

넘어가기 위한 조건: 해지 의사표시가 상대방에게 도달했을 것.

넣어야 할 내용	빠뜨렸을 때
연체 차임의 월별 내역과 합계	연체액이 해지 사유에 이르렀는지 다투어집니다
이행 기한을 정한 최고	최고 없는 해지는 효력이 부정될 수 있습니다
기한 경과 시 해지한다는 뜻	해지 시점이 특정되지 않습니다

내용증명에 배달증명을 붙여 도달을 남깁니다. 반송되면 봉투를 뜯지 말고 보관하십시오. 수령 거부나 폐문부재 자체가 자료가 됩니다.

2단계 · 점유이전금지가처분

넘어가기 위한 조건: 결정을 받고 정해진 기간 안에 집행까지 마칠 것.

결정만 받아두고 집행하지 않으면 효력이 유지되지 않습니다. 집행관이 현장에 고시문을 붙이는 것까지가 한 세트입니다. 이 단계에서 점유자가 협의를 요청해 오는 경우가 적지 않습니다.

담보를 제공해야 하는데, 공탁보증보험증권으로 갈음할 수 있는지에 따라 초기 부담이 크게 달라집니다. 신청 단계에서 함께 검토합니다.

3단계 · 소 제기

넘어가기 위한 조건: 피고에게 소장이 송달될 것.

실무에서 가장 자주 막히는 지점입니다. 주소지에 사람이 없거나 수령을 피하면 절차가 나아가지 않습니다. 야간·휴일 특별송달, 주소보정, 공시송달을 순서대로 검토합니다. 처음부터 현장 주소와 주민등록상 주소를 함께 확인해 두면 이 구간이 짧아집니다.

부동산에 관한 소는 부동산 소재지 법원에도 낼 수 있습니다(민사소송법 제20조). 차임 상당 부당이득도 함께 청구해 두는 것이 일반적입니다. 나중에 따로 소송하면 같은 일을 두 번 하게 됩니다.

4단계 · 변론

넘어가기 위한 조건: 상대방의 항변을 정리해 판단받을 것.

흔한 항변	준비할 자료
보증금을 돌려받기 전에는 못 나간다	연체 내역, 관리비 정산표, 공제 후 잔액 계산서
시설비를 들였으니 달라	계약서의 원상회복 특약, 공사 내역과 그 성격
권리금을 회수하지 못했다	신규 임차인 주선 여부, 거절 사유에 관한 기록
연체는 일시적이었다	연체의 지속 기간과 협의 경과

5단계 · 집행

끝나는 조건: 집행관이 점유를 해제하고 열쇠를 인계할 것.

1. 집행문 부여 — 판결이 확정되거나 가집행선고가 붙어야 합니다.
2. 계고 — 집행관이 현장에 계고서를 붙이고 자진 인도 기한을 줍니다. 이 단계에서 나가는 경우가 많습니다.
3. 인도집행 — 노무 인력과 함께 점유를 해제합니다.
4. 유체동산 처리 — 남은 짐은 임의로 버릴 수 없습니다. 보관 후 별도의 매각 절차를 거칩니다.

비용은 어디서 발생하나

구체적 금액은 소가와 목적물 규모에 따라 달라지므로 상담에서 안내합니다. 다만 어느 항목에서 나오는지는 미리 아셔야 합니다.

단계	발생 항목	부담 구조
가처분	인지·송달료, 담보(현금 또는 보증보험), 집행 비용	신청인이 먼저 냅니다
소송	인지대·송달료 (소가에 연동)	패소자 부담이 원칙이나 회수는 별개입니다
인도집행	노무비·차량·열쇠, 유체동산 보관료	신청인이 먼저 냅니다. 규모가 클수록 커집니다

지연되는 흔한 이유

• 점유자를 잘못 특정해 소송 도중에 당사자를 바꿔야 하는 경우
• 송달이 계속 실패해 공시송달까지 가는 경우
• 가처분을 걸지 않아 점유가 바뀌고 처음부터 다시 하는 경우
• 해지 통지의 도달을 증명하지 못해 해지 효력부터 다투는 경우
• 유체동산이 많아 집행 당일 마무리되지 않는 경우

다섯 가지 모두 0~2단계에서 준비가 부족했을 때 생깁니다. 앞단에 시간을 쓰는 편이 전체를 짧게 만듭니다.