명도·매매 사건 유형 정리

명도와 매매에서 반복되는 유형을 중심으로 모았습니다. 특정 사건의 결과가 아니라 쟁점과 대응 순서를 정리한 것입니다.

이 페이지를 읽는 방법

부동산 분쟁은 사건마다 달라 보여도 쟁점은 몇 가지로 수렴합니다. 아래 일곱 유형은 각각 어떤 상황에서 시작되는지, 실제 다툼은 어디에서 벌어지는지, 어떤 순서로 대응하는지를 나누어 정리했습니다. 본인 사건과 비슷한 유형을 찾아 대응 순서를 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

유형 1 · 상가 차임 연체와 명도

임차인 김○○ 씨가 운영하던 상가의 차임이 여러 달 밀렸고, 임대인 박○○ 씨가 해지를 통보했으나 임차인이 영업을 계속하는 상황입니다.

구분	내용
실제 쟁점	해지 통지가 도달했는지, 연체가 상가건물 임대차보호법상 해지 사유에 이르렀는지, 임차인이 주장하는 시설 투자비를 공제할 수 있는지
대응 순서	연체 내역 정리 → 해지 통지 도달 증명 확보 → 점유이전금지가처분 → 건물명도 소송 → 인도집행
자주 나오는 반론	유익비·필요비 상환청구, 권리금 회수 방해 주장, 코로나 등 사정변경 주장
준비 서류	임대차계약서와 특약, 차임 입금 내역, 관리비 정산 자료, 내용증명과 배달증명

영업 중인 상가는 점유자가 바뀌기 쉬워 가처분의 실익이 특히 큽니다. 자세한 절차는 명도·인도 페이지에 정리해 두었습니다.

유형 2 · 전세보증금 미반환

계약 기간이 끝났는데 임대인이 "다음 세입자가 들어와야 준다"며 보증금 반환을 미루고, 임차인 정○○ 씨는 이사 일정이 정해져 있는 상황입니다.

구분	내용
실제 쟁점	대항요건을 유지한 채 이사할 수 있는지, 임대인의 다른 재산이 있는지, 선순위 근저당 규모가 어느 정도인지
대응 순서	임차권등기명령 신청·기입 확인 → 이사 → 보증금반환청구 → 부동산 강제경매 또는 채권압류
자주 나오는 반론	원상회복 미이행, 연체 차임·관리비 공제, 시설 파손 주장
준비 서류	계약서, 확정일자, 주민등록등본, 보증금 입금 내역, 퇴거 시 현장 사진

이 유형에서 결과를 가르는 것은 소송의 내용보다 이사 전에 임차권등기를 마쳤는지입니다. 순서를 바꾸면 되돌리기 어렵습니다.

유형 3 · 매매계약 파기

매도인 이○○ 씨가 계약 후 시세가 오르자 잔금일에 등기 이전을 거부하고, 매수인은 이미 중도금까지 지급한 상황입니다.

구분	내용
실제 쟁점	이행 착수 시점, 계약금 배액상환으로 해제할 수 있는 단계가 지났는지, 위약금 약정의 성격
대응 순서	처분금지가처분 → 소유권이전등기청구, 또는 계약 해제 후 위약금·손해배상 청구
선택의 갈림길	부동산 자체를 원하면 이전등기청구, 금전 정산을 원하면 해제·배상청구로 방향이 갈립니다
준비 서류	매매계약서, 계약금·중도금 이체 내역, 잔금 준비 사실 자료, 문자·통화 기록

가처분을 걸지 않은 사이에 제3자에게 소유권이 넘어가면 이전등기청구는 사실상 어려워집니다. 방향을 정하기 전에 보전처분부터 검토하는 이유입니다.

유형 4 · 인도 후 발견된 하자

잔금을 치르고 입주한 뒤 천장 누수와 결로가 확인되었고, 매도인은 "살면서 생긴 것"이라고 주장하는 상황입니다.

구분	내용
실제 쟁점	하자가 인도 전부터 있었는지, 매수인이 알 수 있었는지, 매도인의 고지의무 위반이 있었는지
대응 순서	발견 즉시 통지 → 증거 보전(사진·견적) → 수리비 청구 또는 대금 감액 → 필요 시 감정 신청
기간 확인	계약 유형과 하자 인지 시점에 따라 기간 판단이 달라질 수 있으므로 통지 시점 기록이 중요합니다
준비 서류	발견 시점 사진·동영상, 수리 견적서, 관리사무소 확인 자료, 중개대상물 확인·설명서

유형 5 · 현금청산 보상금 다툼

재개발구역 내 단독주택 소유자 최○○ 씨가 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상이 되었으나, 제시된 보상금이 인근 시세와 차이가 큰 상황입니다.

구분	내용
실제 쟁점	감정평가의 기준 시점과 평가 방법, 개발이익 반영 여부, 영업손실·이주 관련 보상의 누락
대응 순서	협의 기간 확인 → 수용재결 → 이의재결 → 보상금 증액 청구 소송
기간 관리	도시정비법이 정한 협의·재결 신청 기간이 짧아 일정 관리가 결과를 좌우합니다
준비 서류	등기부, 건축물대장, 인근 거래 사례, 영업 관련 자료(사업자등록·매출 자료)

정비사업 분쟁은 민사와 행정이 섞여 있어 절차 선택 자체가 쟁점이고, 조합을 상대로 하는 별도의 기간 규정이 적용됩니다. 이 사이트가 다루는 범위를 넘는 사안이므로 상담 시 별도로 안내드립니다.

유형 6 · 다세대 전세사기

같은 건물의 여러 세대가 동일한 임대인과 계약했는데, 만기가 돌아오자 연락이 끊기고 등기부에 압류가 잇따라 기입된 상황입니다.

구분	내용
실제 쟁점	계약 당시 임대인에게 반환 능력이 있었는지, 명의를 빌려준 구조인지, 중개인이 관여했는지
대응 순서	피해 세대 자료 취합 → 형사 고소 → 가압류 등 보전처분 → 보증금반환청구 → 배당 절차 대응
병행의 이유	수사로 확보되는 자료가 민사 입증에 쓰이고, 보전처분이 없으면 회수 대상이 사라질 수 있습니다
준비 서류	계약서, 이체 내역, 등기부(말소사항 포함), 중개대상물 확인·설명서, 임대인·중개인과의 대화 기록

여러 세대가 동시에 피해를 입은 경우에는 자료를 모아 함께 대응하는 편이 사실관계 입증에 유리한 경우가 많습니다.

유형 7 · 낙찰 후 유치권 주장

경매로 상가를 낙찰받은 뒤 공사업체를 자처하는 제3자가 유치권을 주장하며 점유를 넘기지 않는 상황입니다.

구분	내용
실제 쟁점	공사대금 채권이 실제로 존재하는지, 그 채권이 목적물에 관해 생긴 것인지, 점유가 언제부터 계속되었는지
대응 순서	대금 납부 후 인도명령 신청 → 다투어지면 유치권 부존재 확인의 소 → 인도집행
기간 관리	인도명령은 대금 납부 후 6개월 이내에만 신청할 수 있어 초기 대응이 중요합니다
준비 서류	매각물건명세서, 현황조사서, 경매 기록, 현장 점유 상태를 촬영한 자료

유형을 관통하는 공통점

일곱 유형을 늘어놓고 보면 결과를 가르는 지점이 겹칩니다.

• 순서를 바꾸면 되돌릴 수 없는 조치가 있습니다. 임차권등기 전 전출, 가처분 없는 소 제기, 기간이 지난 인도명령이 그렇습니다.
• 기간이 정해진 절차가 많습니다. 하자담보 6개월, 인도명령 6개월, 배당요구종기, 정비사업의 협의·재결 기간이 대표적입니다.
• 증거는 사건이 시작되기 전에 만들어집니다. 이체 내역, 사진, 문자 대화처럼 평소에 남는 기록이 결국 결정적인 자료가 됩니다.
• 이겨도 회수하지 못하면 의미가 없습니다. 상대의 자력과 등기부 상태를 먼저 보는 이유입니다.