경매·공매 권리분석

입찰 전에는 인수할 권리를, 낙찰 뒤에는 배당과 인도 절차를 나누어 봅니다.

먼저 확인할 네 가지

1. 말소기준권리와 선순위 권리를 배열합니다.
2. 임차인의 전입·확정일자·배당요구를 확인합니다.
3. 유치권 등 현황조사서 밖 주장도 현장에서 살핍니다.
4. 대금 납부 뒤 인도명령 가능 기간을 확인합니다.

자료를 날짜순으로 정리합니다

명도와 매매 분쟁에서는 계약서, 해지 의사표시, 대금 지급 내역과 현장 사진을 발생 순서대로 놓습니다. 점유와 이행 상태가 바뀐 시점을 표시하면 청구 상대와 다음 절차를 구분하기 쉽습니다.

절차를 섞지 않습니다

가처분·가압류는 현재 상태를 보전하고, 본안소송은 계약 종료나 반환 의무를 판단하며, 집행은 확정된 내용을 실제 인도와 회수로 옮깁니다. 필요한 단계만 고르려면 점유자와 재산 상태를 먼저 확인합니다.

낙찰 전후 민사집행법 기준

민사집행법상 매수인은 매각대금을 모두 낸 때 권리를 취득하고, 같은 법 제136조에 따른 인도명령은 대금 납부 뒤 6개월 이내 신청하는 것이 원칙입니다. 다만 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람에게는 인도명령을 할 수 없습니다. 입찰 전에는 매각물건명세서와 임차인의 대항요건을, 낙찰 뒤에는 대금 납부일과 점유 권원을 따로 확인해야 합니다.