실제 점유자를 특정하는 방법

명도소송을 준비할 때 가장 먼저 하는 일이자, 가장 자주 대충 넘어가는 일입니다. 판결은 거기 적힌 사람에게만 집행됩니다. 상대를 잘못 잡으면 판결을 받아도 문이 열리지 않습니다.

계약자와 점유자가 다른 경우

확인하는 수단

1. 현장 방문 — 문패·우편물·간판·차량을 봅니다. 시간대를 달리해 두어 번 가 보는 편이 정확합니다
2. 전입세대 확인 — 주거용이라면 그 부동산에 누가 전입해 있는지 확인할 수 있습니다
3. 사업자등록 사항 — 상가라면 어느 사업자가 그 소재지로 등록돼 있는지 봅니다
4. 관리사무소·이웃 — 언제부터 누가 드나드는지
5. 공과금 명의 — 전기·수도 명의가 바뀌었는지

확인한 것은 날짜와 함께 기록해 두십시오. 사진과 메모가 나중에 점유 개시 시점을 다툴 때 쓰입니다.

특정이 어려울 때

전부 확인해도 누가 점유하는지 불분명한 경우가 있습니다. 이때 쓰는 것이 점유이전금지가처분입니다. 집행 과정에서 집행관이 현장에 가고, 그때 실제 점유 상태가 조서로 남습니다. 그 조서가 사실상 가장 확실한 특정 자료가 됩니다.

가처분을 먼저 걸어야 하는 이유가 하나 더 있는 셈입니다. 절차 자체는 가처분을 소장보다 먼저 내는 이유에 정리했습니다.

소송 중에 바뀌면

가처분을 걸어 두었다면 그 뒤에 점유를 넘겨받은 사람에게도 기존 판결의 효력을 미치게 할 수 있습니다. 걸어 두지 않았다면 새 점유자를 상대로 처음부터 다시 해야 합니다.

• 소송 도중이라면 당사자를 바꾸거나 추가하는 방법을 검토합니다
• 판결 확정 뒤라면 승계집행문을 받을 수 있는지 봅니다
• 어느 쪽이든 시간이 듭니다

여러 명이 점유하는 경우

가족이 함께 사는 주거용이라면 통상 세대주를 상대로 하되, 사안에 따라 다른 구성원을 함께 넣을지 판단합니다. 상가에서 전차인이 있다면 전차인도 대상이 됩니다.

누구를 넣을지는 점유 형태와 권원에 따라 달라지므로, 현장 확인 자료를 놓고 정하는 것이 순서입니다. 단계별로 무엇이 필요한지는 명도 단계표에 있습니다.

자주 묻는 질문

등본으로 점유자를 확인할 수 있나요?

전입 여부는 볼 수 있지만 전입 없이 사는 사람도 있습니다. 등본은 보조 자료이고, 현장 확인과 관리사무소·우편물 확인을 함께 해야 합니다.

법인과 계약했는데 개인이 살고 있으면요?

계약 당사자와 실제 점유자가 다른 경우라 상대방을 정하는 데 주의가 필요합니다. 둘 다 상대로 삼아야 하는 경우가 있어 계약 경위를 먼저 정리해야 합니다.

소송 중에 사람이 바뀌면 어떻게 되나요?

판결문의 상대와 실제 점유자가 달라져 집행이 막힐 수 있습니다. 이런 사정을 막으려고 점유이전금지가처분을 먼저 겁니다.

점유자가 유치권을 주장한다면 대응이 달라집니다. 유치권 신고가 있는 물건을 함께 보시기 바랍니다.