건물명도 소송에서 실제로 다투어지는 것

명도 소송은 “나가라” 는 한 줄로 보이지만, 법정에서 실제로 다투는 것은 세 갈래로 좁혀집니다. 준비도 그 순서대로 하면 됩니다.

① 해지가 적법했는가

가장 먼저 걸리는 지점입니다. 여기서 걸리면 나머지는 볼 필요가 없어집니다.

통지 방법도 함께 봅니다. 내용증명으로 도달했는지, 도달일이 언제인지가 해지 시점을 정하고, 그 시점이 연체액 계산의 기준이 됩니다.

② 상대가 맞는가

판결을 받아도 판결문에 적힌 사람과 실제 점유자가 다르면 집행이 되지 않습니다.

• 계약자와 실제 사는 사람이 다른 경우
• 전차인이 들어와 있는 경우
• 소송 중에 점유자가 바뀌는 경우
• 법인 명의 계약인데 개인이 점유하는 경우

그래서 소장보다 점유이전금지가처분을 먼저 거는 것이 실무의 기본입니다. 순서를 바꾸면 이겨놓고 다시 시작하는 일이 생깁니다.

③ 돌려줄 돈이 얼마인가

명도와 보증금 반환은 원칙적으로 동시이행 관계로 봅니다. 그래서 상대는 보증금을 돌려달라고 맞섭니다. 여기서 공제 범위가 쟁점이 됩니다.

• 연체 차임과 그에 대한 지연손해금
• 계약 종료 후 계속 점유한 기간의 차임 상당액
• 관리비·공과금 미납분
• 원상회복 비용 — 통상의 손모까지 물릴 수 있는지가 자주 다투어집니다

임대인 쪽에서 공제액을 부풀리면 오히려 동시이행 항변에 힘을 실어줍니다. 근거 있는 금액만 세우는 편이 빠릅니다.

준비할 자료

전체 일정은 단계별 기간표에, 통지 작성은 해지 통지에, 가처분 순서는 점유이전금지가처분에 정리했습니다. 소요 기간과 결과는 사안에 따라 달라집니다.

자주 묻는 질문

명도소송은 얼마나 걸리나요?

다투는 쟁점이 없으면 비교적 빨리 끝나지만, 보증금 공제 범위나 점유자 특정이 문제되면 길어집니다. 판결 뒤 집행까지 별도로 시간이 듭니다. 총 기간을 잡으실 때는 집행 단계를 반드시 포함하십시오.

보증금을 돌려주지 않으면서 나가라고 할 수 있나요?

명도와 보증금 반환은 원칙적으로 동시이행 관계입니다. 공제할 것이 있다면 근거를 세워야 하고, 근거 없이 크게 공제하면 오히려 상대의 항변에 힘을 실어 줍니다.

소송 중에 세입자가 나가면 어떻게 되나요?

목적이 달성됐으므로 취하하거나 소를 변경하게 됩니다. 다만 연체 차임과 사용이익은 별도로 정산이 남으니, 열쇠를 받는 시점과 정산 내용을 서면으로 확인해 두십시오.

분쟁을 미리 막아두는 방법으로는 제소전 화해가 있습니다. 계약 단계에서 해두면 소송 없이 집행권원을 확보할 수 있습니다.