해지 통지, 이렇게 쓰지 않으면 다시 씁니다

명도소송에서 임차인 측이 가장 먼저 드는 카드는 “해지가 유효하지 않다”입니다. 본안에 들어가기도 전에 여기서 몇 달을 잃는 경우가 있어, 통지 한 장을 제대로 쓰는 것이 절차 전체를 짧게 만듭니다.

통지가 갖춰야 할 네 가지

“몇 달째 밀렸으니 나가라”는 문장만으로는 부족합니다. 표로 정리한 연체 내역을 붙이는 편이 확실합니다. 일부 변제가 있었다면 그 돈이 어느 달에 충당되는지까지 적어 두십시오. 충당 순서를 두고 다투는 사건이 실제로 많습니다.

며칠을 주어야 하는가

법이 일률적으로 정하고 있지는 않습니다. 사안에 따라 상당하다고 볼 수 있는 기간이 달라지므로, 지나치게 짧으면 최고로서 부족하다고 판단될 여지가 있습니다. 실무에서는 여유 있게 잡고, 그 기간이 지난 뒤에 해지 의사를 다시 밝히는 방식을 쓰기도 합니다.

도달을 남기는 방법

해지는 상대방에게 도달해야 효력이 생깁니다. 보냈다는 사실만으로는 부족합니다.

• 내용증명 + 배달증명을 함께 씁니다. 내용증명만으로는 도달이 증명되지 않습니다
• 반송되면 봉투를 뜯지 말고 그대로 보관합니다. 수령 거부나 폐문부재 기록 자체가 자료가 됩니다
• 문자·메신저를 함께 보내 읽음 여부를 남겨 두면 보강이 됩니다
• 상가라면 사업장 주소와 대표자 주소 양쪽으로 보내는 편이 안전합니다

주소를 모르는 경우가 생각보다 많습니다. 계약서 주소가 오래됐다면 그 사실 자체를 기록해 두어야 나중에 송달 단계에서 설명할 수 있습니다.

해지 사유가 연체가 아닌 경우

• 기간 만료 — 갱신 거절 의사를 정해진 기간 안에 통지했는지가 관건입니다
• 무단 전대 — 누가 언제부터 들어와 있는지를 먼저 특정해야 합니다
• 용도 위반 — 계약서의 용도 조항과 실제 사용을 대조합니다

어느 경우든 통지에 사유를 구체적으로 적어야 합니다. 나중에 사유를 바꾸면 그 자체가 다투어집니다.

통지 다음에 바로 할 일

통지가 도달한 자료를 보관한 뒤 계약 종료일, 미납 차임, 원상회복 범위와 인도 예정일을 한 표로 정리합니다. 점유자가 바뀔 우려가 있으면 현장과 사업자등록·전입 관계를 확인하고, 소송을 준비한다면 점유이전금지가처분의 필요성을 검토할 수 있습니다. 임의로 잠금장치를 바꾸거나 전기·수도를 끊는 방식은 별도의 책임을 낳을 수 있으므로 피해야 합니다. 종료일까지 자진 인도 협의가 되지 않으면 인도 청구의 상대방과 목적물을 특정해 다음 절차로 넘어갑니다.

자주 묻는 질문

문자로 보낸 해지 통지도 효력이 있나요?

도달했다면 효력 자체는 인정될 수 있습니다. 다만 도달 시점을 증명하기 어렵고 상대가 못 봤다고 다투면 길어집니다. 내용증명에 배달증명을 붙이는 편이 확실합니다.

반송되면 통지가 안 된 건가요?

수취인 부재로 반송됐다고 곧바로 도달하지 않은 것으로 보지는 않지만, 다툼의 소지가 생깁니다. 계약서 주소·등기부 주소·실제 거주지로 나누어 발송하고 기록을 남기십시오.

해지 통지 후에 차임을 받아도 되나요?

차임 명목으로 받으면 해지 의사를 철회한 것으로 다투어질 수 있습니다. 부득이 받는다면 「차임이 아니라 사용이익 상당액으로 받는다」는 뜻을 남기십시오.

통지를 보냈다고 기다리기만 하면 그 사이 점유가 바뀝니다. 기한이 지나기 전에 점유이전금지가처분 준비를 시작하는 것이 실무의 순서입니다. 단계별로 무엇이 필요한지는 명도 단계표에 정리해 두었습니다.