임대인이 직접 하면 오히려 책임을 지는 행위

차임이 반년째 밀렸고 연락도 안 됩니다. 내 건물인데 문을 열고 들어가 짐을 빼면 안 되느냐는 질문을 자주 받습니다. 안 됩니다. 그리고 그 이유가 직관과 어긋나서 설명이 필요합니다.

점유는 권원과 별개로 보호됩니다

민법은 점유 그 자체를 하나의 상태로 보호합니다. 점유할 권리가 있느냐와, 지금 점유하고 있느냐는 다른 문제입니다.

그래서 정당한 소유자라도 절차를 거치지 않고 점유를 빼앗으면, 빼앗긴 쪽이 돌려달라고 청구할 수 있습니다. 소유권이 있다는 사실이 자력구제를 정당화하지 않습니다.

제도가 이렇게 되어 있는 이유는 간단합니다. “내가 권리자다” 라는 각자의 판단으로 실력 행사를 허용하면 누가 옳은지 가리기 전에 힘으로 결판나기 때문입니다.

해서는 안 되는 행위

세입자가 이미 사실상 떠난 것처럼 보여도 마찬가지입니다. “비어 있다고 생각했다” 는 판단이 맞는지는 나중에 다투게 되고, 그 위험은 실행한 쪽이 집니다.

실제로 벌어지는 역전

명도 자체는 정당했는데 이 부분에서 사건이 뒤집히는 경우가 있습니다.

• 임차인이 점유 회복을 구해 다시 들여보내야 하는 상황
• 반출한 물건에 대해 별도의 책임을 지는 상황
• 협상에서 임대인이 불리해지는 상황 — 상대가 쥘 카드가 생깁니다

밀린 차임을 받아야 하는 쪽이 오히려 물어주게 되는 구조라, 시간을 아끼려다 훨씬 큰 시간을 씁니다.

대신 할 수 있는 것

1. 연체 내역을 정리하고 해지 통지를 보냅니다 — 해지 통지 쓰는 법
2. 점유이전금지가처분을 걸어 점유자가 바뀌는 것을 막습니다
3. 명도소송을 제기하면서 차임 상당액을 함께 청구합니다
4. 판결 뒤 인도집행을 신청합니다. 남은 짐은 절차에 따라 처리됩니다

느려 보이지만 이 길이 결과적으로 빠릅니다. 특히 계고 단계에서 자진 인도를 받는 비율이 낮지 않습니다.

급할 때 쓸 수 있는 것

• 점유이전금지가처분 — 본안보다 빠릅니다
• 차임 채권 가압류 — 상가라면 카드 매출 채권 등이 대상이 될 수 있습니다
• 제소전 화해 — 다음 임대차를 시작할 때 미리 대비합니다

건물이 비어 있는지 확인하고 싶다면 혼자 판단하지 말고 집행 절차 안에서 확인하십시오. 집행관이 남긴 기록은 나중에 그대로 자료가 됩니다.

자주 묻는 질문

잠금장치를 바꾸는 것도 문제가 되나요?

세입자의 점유를 배제하는 행위라 문제가 됩니다. 계약이 끝났더라도 판결과 집행을 거치지 않고 물리적으로 막으면 위법한 자력구제가 될 수 있습니다.

단전·단수는 어떤가요?

같은 이유로 위험합니다. 상가라면 영업 손해까지 얹혀 배상 범위가 커질 수 있습니다. 관리비 미납이 있어도 별도 절차로 다투는 편이 안전합니다.

짐을 밖에 내놓는 것은요?

집행관을 통하지 않은 반출은 임의 처분과 같게 취급될 수 있습니다. 사진을 찍어 두었더라도 절차를 대신하지는 못합니다.

단계별로 무엇이 필요한지는 명도 단계표에 있습니다. 개별 사건의 결론은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.