위반건축물 매매에서 확인할 책임과 자료

겉으로 멀쩡해 보이는 건물이라도 건축물대장에 위반 표시가 있거나 실제 증축 부분이 공부와 다른 경우가 있습니다. 이런 위반건축물을 사고팔 때는 사용에 제약이 있는지, 대출이 되는지, 이행강제금 부담이 있는지를 나누어 살펴야 합니다. 특히 계약 당시 매도인이 무엇을 알리고 무엇을 숨겼는지가 책임 판단의 핵심이 됩니다.

위반건축물이 만드는 세 가지 위험

첫째는 사용의 제약입니다. 위반 부분은 양성화가 되지 않으면 계속 문제가 될 수 있고, 용도 변경이나 임대에 지장이 생기기도 합니다. 둘째는 대출입니다. 금융기관이 위반건축물에 담보 대출을 꺼리는 경우가 있어 자금 계획이 틀어질 수 있습니다. 셋째는 이행강제금으로, 위반 상태가 시정될 때까지 반복 부과될 수 있어 보유 비용이 늘어납니다.

확인할 자료

건축물대장을 발급받아 위반건축물 표시와 그 내용을 확인하고, 현황과 공부상 면적·구조가 일치하는지 대조합니다. 항공사진이나 현장 사진으로 증축·용도변경 부분을 파악하고, 이행강제금 부과 내역이 있는지도 살핍니다. 계약서와 중개대상물 확인·설명서에 위반 사실이 어떻게 기재됐는지 확인하는 일도 중요합니다.

판단이 갈리는 지점

근거는 건축법상 위반건축물 규율과 매매계약의 고지·하자담보 법리입니다. 매수인이 위반 사실을 알고 그 상태를 감안해 샀다면 나중에 이를 이유로 책임을 묻기 어려울 수 있습니다. 반대로 매도인이 위반 사실을 알면서 알리지 않았다면 고지의무 위반이나 하자담보가 문제되므로, 계약 당시 어디까지 설명됐는지가 갈림길이 됩니다.

흔한 오해와 주의점

“오래된 증축이라 괜찮다”는 말만 믿기는 위험합니다. 시간이 지났다고 위반 상태가 사라지지 않고 이행강제금이 계속될 수 있기 때문입니다. 또 중개대상물 확인·설명서에 위반이 적혀 있었다면 매수인이 이를 알았던 것으로 볼 수 있으므로, 서류를 꼼꼼히 읽고 서명하는 것이 필요합니다.

계약 전에 몰랐다면 계약을 물릴 수 있나요?

위반이 중대해 계약 목적을 이루기 어려운 정도인지, 매도인이 이를 알리지 않았는지에 따라 해제나 손해배상을 검토할 수 있습니다. 다만 대장에 이미 표시돼 확인 가능했던 경우라면 인정이 쉽지 않을 수 있습니다.

매수 뒤 이행강제금은 누가 내나요?

소유자가 부담하는 것이 원칙이라 매수 후에는 새 소유자에게 부과될 수 있습니다. 그래서 위반 시정 책임과 비용을 누가 질지 계약서 특약으로 정해 두는 편이 안전합니다.

상위 분류는 매매계약 업무 안내에서 볼 수 있습니다. 이어서 하자를 안 날부터 6개월, 그 날짜를 증명할 수 있습니까와 중개사고, 공제로 받을 수 있는 범위를 함께 보면 계약 단계의 인접 쟁점을 비교할 수 있습니다.