하자를 안 날부터 6개월, 그 날짜를 증명할 수 있습니까

인도받고 살다 보니 누수가 나옵니다. 매도인은 “살면서 생긴 것”이라고 합니다. 여기서 다투는 것이 두 가지인데, 많은 분이 앞의 것만 준비하고 뒤의 것을 놓칩니다.

두 개의 쟁점

1. 하자가 인도 전부터 있었는가 — 사람들이 준비하는 쪽
2. 권리를 기간 안에 행사했는가 — 놓치는 쪽

민법 제580조는 매수인이 하자를 알지 못했고 알지 못한 데 과실이 없는 때에 매도인의 담보책임을 인정하고, 제582조는 그 권리를 하자를 안 날부터 6개월 이내에 행사하도록 정하고 있습니다.

“안 날”이 언제인가

여기서 착오가 생깁니다. 잔금일도 아니고 이사한 날도 아닙니다. 그 하자를 인식한 날입니다.

애매한 경우에는 가장 이른 시점을 기준으로 잡고 움직이는 편이 안전합니다. 기간이 지났다고 판단되면 그때는 다른 구성을 검토해야 하는데, 선택지가 크게 줄어듭니다.

그래서 발견 즉시 통지합니다

권리를 행사했다는 사실이 남아야 합니다. 소를 제기해야만 행사가 되는 것은 아니고, 통상 하자를 특정해 책임을 묻겠다는 의사를 밝히는 것으로 봅니다. 중요한 것은 그 날짜가 증명되느냐입니다.

• 내용증명 + 배달증명 — 가장 확실합니다
• 문자·메신저 — 날짜가 남고 상대가 읽은 기록이 남습니다
• 통화만 한 경우 — 통화 후 “오늘 말씀드린 누수 건” 으로 문자를 한 통 더 보냅니다

통지 내용에 하자의 위치와 상태를 구체적으로 적어야 합니다. “하자가 있으니 조치해 달라” 정도로는 어느 하자에 대해 권리를 행사한 것인지가 불분명해집니다.

함께 남길 자료

매도인이 알고도 숨겼다면

고지의무 위반이 함께 검토됩니다. 이 경우에는 담보책임과 별개의 구성이 가능한지 살피게 되는데, 인정 범위와 기간의 취급이 달라질 수 있어 개별 검토가 필요합니다. 사안에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 기간이 지났다고 스스로 단정하기 전에 확인해 보시기 바랍니다.

정리

1. 발견 즉시 날짜가 남는 방법으로 통지한다
2. 통지에 하자의 위치와 상태를 구체적으로 적는다
3. 사진은 촬영 일시가 남도록 저장한다
4. 애매하면 가장 이른 인식 시점을 기준으로 움직인다

자주 묻는 질문

6개월은 언제부터 세나요?

하자를 안 날이 기준입니다. 인도받은 날이 아니라는 점에서 오해가 많습니다.

안 날을 어떻게 증명하나요?

사진의 촬영 일시, 수리업체 방문 기록, 관리사무소 접수 이력이 자료가 됩니다. 애매하면 가장 이른 시점을 기준으로 움직이십시오.

매도인이 몰랐다고 하면요?

알았는지 여부가 문제되는 경우가 있지만, 담보책임은 과실을 전제로 하지 않는 부분이 있어 사안에 따라 갈립니다.

하자 관련 특약이 어떻게 쓰였는지는 분쟁이 잦은 특약 문구에, 손해배상 조항의 성격은 위약금 조항에 정리했습니다. 절차 전체는 사건 절차를 보시기 바랍니다.