위약금 조항, 정해둔 대로 다 받게 되나

“위약 시 계약금 상당액을 지급한다.” 흔한 문구지만, 이 한 줄이 실제로 얼마를 뜻하는지는 다툼이 생긴 뒤에야 드러납니다.

두 가지 성격이 있습니다

민법은 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정합니다. 위약벌로 인정받으려면 그런 취지가 계약에 드러나야 하고, 인정 범위는 좁게 보는 편입니다.

감액은 어떤 사정을 보나

부당히 과다한지는 여러 사정을 함께 놓고 판단합니다.

• 계약의 목적과 실제로 발생한 손해의 규모
• 위반의 경위 — 고의인지, 사정 변경 때문인지
• 당사자의 지위와 거래 관행
• 예정액이 거래대금에서 차지하는 비중

부동산 매매에서 계약금 10% 수준은 관행으로 받아들여지는 편이지만, 그것이 언제나 그대로 인정된다는 뜻은 아닙니다. 사안에 따라 달라질 수 있습니다.

계약서에서 미리 정리할 것

1. 해약금과 위약금을 구분해 적습니다. 물릴 수 있는 단계와 위반했을 때의 책임은 다른 이야기입니다
2. 위약벌로 하려면 그 취지를 명확히 적습니다. “손해배상과 별도로” 같은 문언을 둡니다
3. 계약금을 나눠 지급한다면 기준 금액을 함께 적습니다
4. 어느 사유가 위반인지 열거합니다. 잔금 지연, 서류 미비, 권리관계 변동 등

분쟁의 절반은 조항이 없어서가 아니라 한 줄로 뭉뚱그려 적어서 생깁니다.

위약금을 청구하는 쪽에서 준비할 것

• 상대의 위반 사실과 시점을 특정할 자료
• 이행을 최고한 기록 — 내용증명
• 계약 해제의 의사표시가 도달한 자료
• 위약벌을 주장한다면 그런 합의였다는 정황 — 협상 과정의 문자·메일

청구를 받은 쪽에서 볼 것

감액 주장이 첫 번째입니다. 실제 손해가 크지 않다는 점, 위반의 경위에 참작할 사정이 있다는 점을 자료로 남겨야 합니다. 상대가 이미 다른 매수인과 계약해 손해를 줄였다면 그 사정도 봅니다.

자주 묻는 질문

위약금이 과하면 깎아주나요?

손해배상액의 예정으로 보면 부당히 과다한 부분은 감액될 수 있습니다. 실제 손해 규모, 위반 경위, 거래 관행을 함께 봅니다. 자동으로 깎이는 것은 아니고 주장해야 합니다.

계약금 10%면 안전한가요?

부동산 매매에서 관행으로 받아들여지는 수준이지만 언제나 그대로 인정된다는 뜻은 아닙니다. 사안에 따라 달라집니다.

위약벌로 정하면 감액이 안 되나요?

위약벌로 인정받으려면 그 취지가 계약에 드러나야 하고, 인정 범위를 좁게 보는 편입니다. 문구가 모호하면 손해배상액의 예정으로 추정됩니다.

계약을 물리는 단계의 이야기는 계약금 배액상환에, 분쟁이 잦은 문구는 특약 문구 정리에 있습니다. 비용의 대강은 사건 비용을 참고하시기 바랍니다.