이행의 착수가 지나면 계약금으로 물릴 수 없다

시세가 움직이면 이 문의가 늘어납니다. 오르면 매도인이, 내리면 매수인이 같은 질문을 합니다. 답은 한 곳에서 나옵니다.

계약금은 위약금이 아니다

민법 제565조는 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 계약금을 상대방에게 교부한 때에는, 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 정하고 있습니다.

여기서 계약금은 해제할 수 있는 권리의 대가입니다. 잘못했으니 물어내는 위약금과는 성격이 다릅니다. 계약서에 “계약금을 위약금으로 한다”는 조항을 따로 두면 그때는 손해배상액의 예정이라는 다른 성격이 더해집니다. 두 가지가 계약서 안에 섞여 있는 경우가 많아, 조항을 정확히 읽는 것이 먼저입니다.

“이행의 착수”라는 문턱

해약금 해제가 가능한 구간은 어느 한쪽이 이행에 착수하기 전까지입니다. 내가 아니라 상대방이 착수해도 문이 닫힙니다.

결국 사실관계 싸움입니다. 그래서 이체 내역과 대화 기록이 결정적인 자료가 됩니다. “그날 돈을 보냈다”는 사실 하나로 결론이 뒤집히는 사건이 적지 않습니다.

중도금을 앞당겨 넣는 이유

시세가 오르는 국면에서 매수인이 약정일보다 먼저 중도금을 지급하려는 경우가 있습니다. 매도인이 배액을 물고 나가지 못하게 문을 닫아버리려는 것입니다.

이것이 유효한지는 사안에 따라 달리 판단될 수 있습니다. 기한이 누구의 이익을 위한 것인지, 계약서에 조기 지급을 막는 문언이 있는지가 검토 대상입니다. 반대로 매도인 입장에서는 계좌를 닫아두거나 수령을 거절하는 방식으로 대응하려 하는데, 그 자체가 또 다른 분쟁을 만듭니다.

해제를 검토하고 계신다면 의사표시를 늦추지 마십시오. 하루 사이에 상대가 중도금을 넣으면 해약금 해제의 길이 닫힙니다. 이 영역에서는 판단의 정확성만큼 속도가 중요합니다.

배액은 말이 아니라 돈으로

매도인이 해제하려면 배액을 실제로 제공해야 합니다. “배액을 줄 테니 해제하겠다”는 통보만으로는 부족하다고 보는 것이 일반적입니다.

1. 배액을 준비해 상대방에게 제공합니다.
2. 상대가 수령을 거절하거나 받을 수 없는 상태라면 공탁을 검토합니다.
3. 제공 사실과 시점을 남깁니다. 이체 시도 기록, 내용증명이 자료가 됩니다.

매수인이 해제하는 경우는 상대적으로 단순합니다. 계약금을 포기한다는 의사를 밝히면 되지만, 그 시점 역시 이행 착수 전이어야 합니다.

계약금 일부만 오간 경우

계약금 1억 원으로 약정했는데 당일 1천만 원만 보내고 나머지를 며칠 뒤 보내기로 한 상태에서 해제하려는 경우입니다. 배액 상환의 기준이 약정한 계약금 전액인지, 실제로 받은 금액인지가 문제됩니다.

실무에서는 약정한 계약금을 기준으로 보는 견해가 유력하게 논의됩니다. 실제 받은 금액만 기준으로 하면, 계약금을 조금만 걸어두고 손쉽게 빠져나가는 결과가 되기 때문입니다. 다만 계약서 문언과 당사자의 의사에 따라 달리 판단될 수 있으므로, 이 상태에서는 움직이기 전에 확인하시는 편이 안전합니다.

문턱을 넘은 뒤에 남는 길

중도금이 오간 뒤라면 해약금 해제는 쓸 수 없습니다. 그때는 상대방의 채무불이행을 이유로 한 해제만 남습니다.

1번을 증명하지 못해 해제 자체가 무효로 판단되는 경우가 많습니다. 잔고 증명, 대출 실행 자료, 법무사 접수 준비 자료를 남겨두십시오.

자주 묻는 질문

중도금을 받으면 착수인가요?

지급한 쪽은 착수한 것으로 보는 것이 보통입니다. 받은 쪽의 지위는 사안에 따라 갈립니다.

잔금을 준비했다고 알리면 착수인가요?

내부 준비에 그치는지 외부로 드러났는지를 봅니다. 준비만으로 착수라 하기는 어렵다고 보는 경우가 많습니다.

한쪽만 착수해도 상대가 못 물리나요?

원칙적으로 그렇습니다. 그래서 기일 전 중도금 지급이 실무에서 자주 다투어집니다.

부동산 자체를 원한다면 해제가 아니라 소유권이전등기청구로 방향을 잡습니다. 이때는 처분금지가처분이 먼저입니다. 자세한 내용은 매매계약 페이지에 정리해 두었습니다.