잔금이 늦어질 때, 해제 전에 남겨야 하는 것

잔금일이 지났는데 상대가 움직이지 않습니다. 해제하고 위약금으로 정리하고 싶은데, 이 국면에서 가장 많이 무너지는 것이 “내가 준비돼 있었다”는 증명입니다.

왜 내 준비를 증명해야 하나

매매는 쌍무계약입니다. 잔금 지급과 소유권이전등기는 서로 맞물려 있어, 한쪽이 상대의 지체를 주장하려면 자기 의무를 이행할 준비가 되어 있어야 합니다.

준비 없이 “왜 안 오느냐”만 하면, 상대는 “당신도 준비가 안 돼 있었다”고 답합니다. 그러면 누구의 지체인지부터 다투게 되고, 해제의 효력이 부정될 수 있습니다.

매도인이 남길 것

매수인이 남길 것

상대가 계좌를 닫아 두거나 수령을 거절하는 경우가 있습니다. 그때는 공탁을 검토합니다. 시도한 기록을 먼저 남긴 뒤에 판단하십시오.

그다음 순서

1. 자기 이행 제공 — 위 자료를 갖춘 상태를 만듭니다
2. 상당한 기간을 정한 최고 — 언제까지 이행하라고 서면으로 요구합니다
3. 해제 의사표시 — 기간이 지나도 이행이 없으면 통지합니다
4. 원상회복·정산 — 받은 돈을 돌려주고 위약금 약정에 따라 정산합니다

2번의 “상당한 기간” 은 사안에 따라 다르게 판단됩니다. 지나치게 짧으면 최고로서 부족하다고 볼 여지가 있으니 여유를 두는 편이 안전합니다.

해제 말고 다른 길

시세가 올라 부동산 자체를 원한다면 해제가 아니라 소유권이전등기청구로 방향을 잡습니다. 이때는 제3자에게 넘어가지 않도록 처분금지가처분을 먼저 검토합니다.

어느 쪽이 유리한지는 시세 변동과 상대의 자력에 달려 있고, 사안에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 방향을 정하기 전에 두 경우의 정산 결과를 나란히 계산해 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

잔금이 하루 늦어도 해제할 수 있나요?

곧바로 해제되지는 않습니다. 이행을 최고하고 상당한 기간을 준 뒤에 해제하는 것이 원칙입니다.

최고는 어떻게 하나요?

기한을 정해 이행을 요구하는 내용증명을 보냅니다. 도달 시점이 기준이 되므로 배달증명을 함께 붙이십시오.

해제와 이행 청구 중 어느 쪽이 유리한가요?

시세 변동과 상대의 자력에 달려 있습니다. 두 경우의 정산 결과를 나란히 계산해 보고 정하십시오.

계약을 물릴 수 있는 단계인지는 계약금 배액상환에, 위약금 조항의 성격은 위약금 조항에 정리했습니다. 등기를 받아내는 쪽으로 간다면 소유권이전등기청구를 보시기 바랍니다.