등기를 넘겨받는 소유권이전등기청구

매도인이 잔금일에 등기를 넘기지 않습니다. 시세가 오른 물건이라면 계약을 물리고 위약금을 받는 것보다 부동산 자체를 받는 편이 나을 수 있습니다. 그때 가는 길입니다.

먼저 방향을 정합니다

시세가 계약 당시보다 크게 올랐다면 위약금으로는 손해가 메워지지 않습니다. 반대로 상대의 자력이 의심스럽고 부동산에 담보가 잔뜩 잡혀 있다면, 등기를 받아도 부담이 따라옵니다. 두 경우의 결과를 나란히 계산한 뒤 정하십시오.

가처분이 먼저입니다

방향을 정했다면 순서가 있습니다. 처분금지가처분을 먼저 걸어야 합니다.

소송이 진행되는 동안 매도인이 제3자에게 팔고 등기를 넘겨버리면, 승소해도 등기를 받지 못하는 상황이 생깁니다. 가처분을 걸어두면 그 뒤에 이루어진 등기를 정리할 수 있습니다.

• 담보가 필요하고, 공탁보증보험증권으로 갈음할 수 있는지 검토합니다
• 결정을 받으면 정해진 기간 안에 집행해야 효력이 유지됩니다
• 등기부에 기입되므로 제3자가 보게 되어 사실상의 억제 효과도 있습니다

잔금 준비를 증명해 두어야 합니다

이전등기와 잔금 지급은 동시이행 관계입니다. 그래서 매수인 쪽에서도 자기 채무를 이행할 준비가 되어 있다는 것을 보여야 합니다.

• 잔고 증명, 대출 실행 자료
• 잔금일에 약속 장소에 나갔다는 기록
• 이체를 시도했으나 받지 않았다는 기록
• 필요하면 공탁

이 자료가 없으면 “매수인도 준비가 안 되어 있었다” 는 반론에 막힙니다. 자세한 방법은 잔금이 늦어질 때에 정리했습니다.

판결 뒤

승소 판결이 확정되면 매수인이 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다. 매도인의 협조가 없어도 됩니다.

가처분을 걸어두었다면, 그 뒤에 설정된 권리를 정리하는 절차를 함께 밟습니다. 걸어두지 않았고 이미 제3자에게 넘어갔다면 상황이 크게 달라집니다 — 제3자가 어떤 사정으로 취득했는지에 따라 결론이 갈리고, 사안에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

매도인이 이중매매를 했다면

같은 부동산을 다른 사람에게 팔아 등기까지 넘긴 경우입니다. 중도금까지 받은 뒤였다면 배임이 함께 검토됩니다(형법 제355조 제2항).

민사와 형사를 병행할지, 등기를 되돌릴 수 있는지는 제3자의 사정에 달려 있어 개별 판단이 필요합니다. 어느 쪽이든 가처분을 걸어두었는지가 선택지를 크게 좌우합니다.

정리

1. 부동산이냐 돈이냐, 먼저 방향을 정한다
2. 부동산이면 처분금지가처분부터
3. 잔금 준비를 증명할 자료를 남긴다
4. 판결로 단독 등기 신청

자주 묻는 질문

잔금을 다 냈는데 등기를 안 넘겨줍니다

소유권이전등기청구로 갑니다. 다만 소송 중에 제3자에게 넘어가면 회복이 어려워지므로 처분금지가처분을 먼저 검토하는 것이 실무의 순서입니다.

매도인이 연락이 안 되면요?

주소를 확인해 소를 제기합니다. 송달이 되지 않으면 공시송달로 진행할 수 있어, 연락 두절이 절차를 막지는 않습니다.

판결을 받으면 등기가 자동으로 되나요?

판결로 단독으로 등기를 신청할 수 있게 되지만, 등기 신청과 비용은 별도로 처리해야 합니다.

잔금까지 기간이 남았고 매도인이 협력하는 단계라면 소송보다 가등기로 순위를 잡아두는 편이 빠릅니다.