계약서 뒤에 손으로 적은 특약이 분쟁을 만듭니다

매매 분쟁 상담에서 계약서를 받으면 앞장은 빠르게 넘깁니다. 표준 양식은 대체로 같기 때문입니다. 시간을 쓰는 곳은 뒤에 손으로 덧붙인 특약입니다.

“현 시설 상태에서의 매매”

가장 흔하고 가장 많이 다투어집니다. 매도인은 하자담보책임을 면하는 조항으로, 매수인은 눈에 보이는 상태를 확인했다는 정도로 이해합니다.

• 매도인이 알면서 고지하지 않은 하자까지 면책된다고 보기는 어렵다는 것이 일반적인 논의입니다
• 육안으로 확인할 수 없었던 하자에 그대로 적용되는지도 다투어집니다
• 범위를 적지 않은 포괄 문언일수록 해석 다툼이 커집니다

넣더라도 어떤 상태를 확인했는지 목록으로 붙이는 편이 양쪽 모두에게 안전합니다.

“대출 미승인 시 계약 무효”

매수인이 넣고 싶어 하는 조항인데, 그대로 두면 거의 작동하지 않습니다.

“임차인 명도는 매도인 책임”

전세를 낀 거래에서 자주 들어갑니다. 문제는 지연됐을 때입니다.

• 언제까지 비워주기로 했는지
• 지연되면 하루당 얼마로 정산하는지
• 잔금 일부를 유보할 수 있는지
• 명도가 끝내 안 되면 해제할 수 있는지

이 네 가지가 없으면 결국 별도의 분쟁이 됩니다. 명도가 실제로 어떻게 진행되는지는 명도 단계표를 참고하시면 기간 감각을 잡을 수 있습니다.

“잔금일 전 담보 설정 금지”

임차인 보호 목적으로도, 매수인 보호 목적으로도 들어갑니다. 다만 위반했을 때의 효과를 적지 않으면 선언에 그칩니다. 해제권을 줄 것인지, 위약금을 붙일 것인지를 함께 정해야 합니다.

잔금 직전에 등기부를 다시 열람하는 절차도 함께 적어 두면 실효성이 생깁니다.

“관리비·공과금 정산”

작아 보이지만 잔금일에 실제로 다투는 항목입니다. 인도일 기준인지 잔금일 기준인지를 명시하고, 장기수선충당금처럼 정산 관행이 갈리는 항목은 따로 적습니다.

특약을 쓸 때의 원칙

1. 주어를 적습니다 — 누가 하는지 빠진 문장이 가장 많습니다
2. 기한을 적습니다 — “신속히” 는 기한이 아닙니다
3. 위반 시 효과를 적습니다 — 금지만 적으면 선언입니다
4. 금액은 숫자로 적습니다 — “상당한 금액” 은 다툼을 예약하는 표현입니다

자주 묻는 질문

특약은 어디까지 유효한가요?

원칙적으로 유효하지만 한쪽에게 지나치게 불리한 내용은 그대로 인정되지 않을 수 있습니다.

구두 합의도 특약인가요?

증명이 어렵습니다. 문자로라도 남겨 두면 자료가 됩니다.

어떤 문구가 분쟁이 잦나요?

기한을 정하지 않은 조항, 「협의한다」로 끝나는 조항, 위약금과 해약금을 구분하지 않은 조항입니다.

서명 전에 이 네 가지로 한 번 훑어보시면 대부분의 분쟁이 걸러집니다. 어느 조항이 유효한지는 문언과 경위에 따라 달라질 수 있으므로, 금액이 큰 거래라면 서명 전에 확인받는 편이 낫습니다.