처분금지가처분을 소유권이전등기청구보다 먼저 거는 이유

잔금까지 치렀는데 매도인이 등기를 넘겨주지 않습니다. 소송을 준비하는 사이에 그 부동산이 제3자에게 팔려 등기까지 넘어가면, 이겨도 받을 것이 남지 않습니다. 처분금지가처분은 그 사이를 막아두는 절차입니다.

무엇을 막아주나

가처분이 등기부에 기입되면 그 뒤에 이루어진 처분은 가처분권자에게 대항하지 못합니다. 매도인이 다른 사람에게 팔더라도, 나중에 본안에서 이기면 그 등기를 정리하고 내 앞으로 가져올 수 있습니다.

	있을 때	없을 때
소송 중 매각	나중에 정리 가능	선의의 제3자에게 넘어가면 회복이 어려워집니다
근저당 설정	후순위로 밀립니다	그대로 부담을 안게 됩니다
협상력	매도인이 처분할 수 없어 협의가 빨라집니다	시간이 매도인 편이 됩니다

언제 걸어야 하나

등기가 늦어지고 있다고 느낀 시점이 기준입니다. 소장을 다 쓰고 나서가 아닙니다.

잔금을 냈는데 등기 서류를 주지 않을 때
매도인이 연락을 피하거나 말이 바뀔 때
같은 부동산을 다른 사람에게 보여줬다는 정황이 있을 때
매도인에게 채무 문제가 있어 압류가 들어올 가능성이 보일 때

절차의 뼈대

피보전권리 소명 — 계약서와 대금 지급 내역으로 소유권이전등기청구권을 밝힙니다
보전의 필요성 소명 — 처분될 우려가 있다는 사정을 자료로 냅니다
담보 제공 — 법원이 정한 금액을 공탁하거나 보증보험증권으로 갈음합니다
결정과 기입등기 — 등기부에 기입되면 효력이 생깁니다
본안 소송 — 가처분만으로 등기가 넘어오지는 않습니다

가처분은 자리를 잡아두는 것입니다. 등기를 가져오는 것은 본안의 몫입니다.

준비할 자료

매매계약서와 특약 전부
계약금·중도금·잔금 이체 내역
등기 이전을 요구한 기록 — 내용증명, 문자
등기사항전부증명서, 말소사항 포함
처분 우려를 보여주는 정황 자료

유의할 점

담보를 제공해야 하고, 부당한 가처분으로 판단되면 상대방의 손해를 물어줄 수 있습니다. 계약 해제 사유가 있는지, 내 쪽 이행에 문제가 없었는지를 먼저 정리한 뒤에 거는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

가처분을 하면 매도인이 못 파나요?

팔 수는 있지만 그 뒤의 처분은 가처분권자에게 대항하지 못합니다. 사실상 거래가 막히는 효과가 있습니다.

담보 없이 할 수 있나요?

법원이 정한 담보를 제공해야 합니다. 보증보험증권으로 갈음할 수 있는 경우가 많습니다.

본안에서 지면 어떻게 되나요?

부당한 가처분으로 판단되면 상대의 손해를 물어줄 수 있습니다. 근거를 갖춘 뒤 거는 것이 안전합니다.

등기를 가져오는 본안은 소유권이전등기청구에, 잔금이 늦어지는 반대 상황은 잔금 지연에 정리했습니다. 이미 다른 사람에게 넘어간 경우는 이중매매를, 등기가 아니라 돈을 받는 것이 목표라면 가압류와 가처분의 구분을 보시기 바랍니다. 결과는 사안에 따라 달라질 수 있습니다.