가계약금, 돌려받을 수 있나 – 계약 성립의 경계

마음에 드는 집이 나가지 않도록 우선 얼마를 걸어 두는 일이 흔합니다. 이른바 가계약금입니다. 그런데 사정이 바뀌어 물리려 할 때, 이 돈을 돌려받을 수 있는지를 두고 다툼이 잦습니다. 결론은 그 시점에 계약이 이미 성립했다고 볼 수 있는지에 달려 있습니다.

성립했는지가 반환 여부를 가른다

가계약금이라는 이름 자체가 법에 정해진 것은 아닙니다. 중요한 것은 돈을 건넬 당시 매매의 뼈대가 정해졌는지입니다. 판례는 목적물이 특정되고 매매대금과 지급 방법 같은 핵심 사항에 합의가 있었다면, 비록 정식 계약서를 쓰기 전이라도 계약이 성립한 것으로 볼 수 있다고 합니다. 이 경우 걸어 둔 돈은 계약금의 성격을 띠게 되어, 산 사람이 물리려면 그 돈을 포기해야 하고 판 사람이 물리려면 배액을 물어야 합니다.

아직 예약 단계라면 돌려받는다

반대로 매매의 핵심이 정해지지 않은 채 그저 관심을 표시하며 자리를 잡아 둔 정도라면, 계약이 성립했다고 보기 어렵습니다. 이때의 돈은 나중에 계약을 맺기로 하는 예약의 증표에 가까워, 계약이 이루어지지 않으면 원칙적으로 돌려받을 수 있습니다. 대금이 얼마인지, 언제 잔금을 치르는지조차 정해지지 않은 상태에서 급하게 송금한 경우가 여기에 해당할 수 있습니다. 결국 문자와 통화에서 어디까지 합의했는지가 판단의 근거가 됩니다.

특약이 있으면 그 내용이 우선한다

당사자가 미리 돈의 성격을 정해 두었다면 그 약정이 먼저 적용됩니다. 계약이 성사되지 않으면 반환한다고 정했으면 돌려받고, 반대로 돌려주지 않기로 하거나 배액을 물기로 정했다면 그 내용에 따릅니다. 그래서 가계약금을 주고받을 때는 짧게라도 조건을 문자로 남겨 두는 것이 안전합니다. 금액과 목적물, 물렀을 때의 처리 방법을 적어 두면, 나중에 계약이 성립했는지를 다투는 상황 자체를 상당히 줄일 수 있습니다.

보내기 전에 남겨 둘 것

실무에서 다툼은 대개 증거가 흩어져 생깁니다. 급한 마음에 계좌번호만 받아 송금하고 조건을 말로만 정하면, 나중에 서로의 기억이 갈립니다. 송금 전에 목적물과 대금, 물렀을 때의 처리를 문자로 정리해 상대의 확인을 받아 두는 것이 좋습니다. 송금 메모에 무엇에 대한 돈인지 적어 두는 것도 도움이 됩니다. 이런 기록이 곧 계약이 어디까지 진행됐는지를 보여 주는 자료가 됩니다.

자주 묻는 질문

계약서를 안 썼는데도 가계약금을 못 돌려받나요?

계약서 작성 여부가 아니라 핵심 사항에 합의가 있었는지가 기준입니다. 목적물과 대금 등이 정해졌다면 계약이 성립한 것으로 보아, 물리려면 그 돈을 포기해야 하는 상황이 될 수 있습니다.

집주인이 안 판다고 하면 가계약금만 돌려받나요?

계약이 성립했다고 볼 수 있다면, 판 사람이 물릴 때는 받은 돈에 같은 금액을 더해 돌려주는 것이 원칙입니다. 다만 특약으로 달리 정했다면 그 내용이 먼저 적용됩니다.

계약금으로 물릴 수 있는 시점은 계약금 배액상환으로 물릴 수 있는 시점에, 손으로 적은 조건이 만드는 분쟁은 계약서 뒤에 손으로 적은 특약에서 이어집니다.