가등기를 해두면 무엇이 달라지나

잔금까지 시간이 남았는데 매도인이 딴마음을 먹을 것 같습니다. 이럴 때 쓰는 것이 소유권이전청구권 가등기입니다. 지금 소유권을 넘기는 것이 아니라 순위만 미리 잡아두는 등기입니다.

무엇을 하는 등기인가

가등기 자체로는 소유권이 넘어오지 않습니다. 나중에 본등기를 하면 그 순위가 가등기 시점으로 소급합니다. 이 소급 효력이 전부입니다.

협의가 되는 단계면 가등기, 이미 틀어졌으면 가처분이 대체로 맞습니다. 매도인이 협력하지 않으면 가등기 자체를 넣기 어렵기 때문입니다.

가등기가 되어 있어도 매도인이 제3자에게 파는 것 자체는 막히지 않습니다. 등기부에는 제3자 앞으로 소유권이전등기가 올라갑니다.

그러나 가등기권자가 본등기를 하면 그 사이 등기들은 직권으로 말소됩니다. 순위가 소급하기 때문입니다. 그래서 실무에서는 가등기가 붙은 물건을 사려 하지 않습니다.

등기부에 가등기가 보이면 그 원인과 날짜를 반드시 확인해야 합니다. 「오래돼서 의미 없다」고 넘기는 것이 가장 위험합니다.

돈을 빌려주면서 담보로 가등기를 받는 경우가 있습니다. 이때는 가등기담보 등에 관한 법률이 적용되어 취급이 완전히 달라집니다.

빌려준 돈보다 훨씬 비싼 부동산을 그대로 가져가는 것을 막는 구조입니다. 매매 형식을 빌렸더라도 실질이 담보라면 이 법이 적용됩니다.

가등기 자체로는 소유권이 넘어오지 않습니다. 본등기를 해야 하고, 그때 순위가 가등기 시점으로 소급합니다.

계약서에 관련 약정이 없으면 요구하기 어렵습니다. 이미 다툼이 생긴 상태라면 상대 동의가 필요 없는 처분금지가처분 쪽을 검토하는 편이 낫습니다.

기간이 지났다는 사정만으로 효력이 없어지지 않습니다. 원인과 당사자를 확인하지 않은 채 매수하면 본등기로 소유권을 잃을 수 있습니다.

이미 다툼이 생겼다면 처분금지가처분과 소유권이전등기청구를, 등기가 제3자에게 넘어간 경우는 이중매매를 함께 보시기 바랍니다. 적용되는 법과 효력은 실질이 매매인지 담보인지에 따라 달라집니다.