공유물분할청구 – 나누는 방법이 세 가지입니다

상속으로 형제가 함께 받은 땅, 부부가 공동명의로 산 집. 한 사람이 정리하고 싶은데 나머지가 응하지 않으면 공유물분할청구로 갑니다. 협의가 안 되면 법원이 방법을 정합니다.

먼저 — 언제든 청구할 수 있습니다

공유자는 원칙적으로 언제든지 분할을 청구할 수 있습니다. 다른 공유자가 동의하지 않아도 됩니다. 다만 분할하지 않기로 약정한 경우에는 그 기간 동안 제한됩니다.

절차는 협의가 먼저입니다. 협의가 성립하지 않아야 소송으로 갈 수 있어서, 협의를 시도한 기록을 남겨두는 것이 좋습니다.

세 가지 방법

법은 현물분할을 원칙으로 하지만, 건물이나 좁은 토지는 나누기 어려워 실제로는 경매로 가는 경우가 적지 않습니다. 경매로 가면 시세보다 낮게 팔릴 수 있어, 그 위험을 알고 시작해야 합니다.

「분할 청구하면 내가 원하는 대로 나눠지겠지」가 아닙니다. 경매로 넘어갈 수 있다는 점을 먼저 계산하십시오.

현물분할이 인정되기 쉬운 경우

• 면적이 넓은 토지여서 나눠도 각자 쓸 수 있는 경우
• 이미 각자 구분해 사용해 온 경우 — 그 현황이 기준이 되기도 합니다
• 도로에 접한 부분을 어떻게 나눌지 정리가 되는 경우

반대로 맹지가 생기거나 나눈 뒤 사용이 어려워지는 형태라면 인정되기 어렵습니다.

함께 정리되는 것들

분할 소송에서는 그동안의 사용 관계도 함께 문제됩니다.

• 한 사람이 단독으로 사용해 온 경우의 부당이득
• 세금·수선비를 한 사람이 부담한 경우의 정산
• 임대해 받은 차임의 분배

준비할 자료

• 등기사항전부증명서 — 지분 비율
• 토지대장·건축물대장, 지적도
• 협의를 시도한 기록 — 내용증명, 문자
• 각자의 사용 현황을 보여주는 자료 — 사진, 임대차계약
• 세금·수선비 납부 내역

어느 방법으로 정해질지는 물건의 성상과 사용 현황에 따라 달라집니다. 경매로 갈 가능성을 포함해 판단하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

다른 공유자가 반대해도 나눌 수 있나요?

공유자는 원칙적으로 언제든 분할을 청구할 수 있습니다. 협의가 되지 않으면 소송으로 가고 법원이 방법을 정합니다.

꼭 경매로 팔리나요?

현물분할이 원칙이지만 건물이나 좁은 토지는 나누기 어려워 대금분할로 가는 경우가 적지 않습니다. 경매로 가면 시세보다 낮게 팔릴 수 있다는 점을 계산에 넣으셔야 합니다.

한 사람이 혼자 쓰고 있었으면요?

그동안의 사용에 대한 부당이득이 함께 정리되는 것이 보통입니다. 세금과 수선비를 누가 부담했는지도 함께 봅니다.

경계가 문제라면 경계 침범과 철거를, 진입로가 없다면 맹지와 통행권을 보시기 바랍니다.