명의신탁된 부동산, 돌려받을 수 있나

내 돈으로 샀는데 등기는 다른 사람 이름으로 해둔 경우입니다. 그 사람이 돌려주지 않으면 어떻게 되는지는 어떤 형태로 명의를 빌렸는가에 따라 갈립니다.

먼저 알아둘 것 — 원칙은 무효입니다

부동산실명법은 명의신탁 약정과 그에 따른 등기를 원칙적으로 무효로 봅니다. 과징금과 형사처벌 규정도 함께 있습니다. 즉 “약속했으니 돌려달라” 는 논리가 그대로 서지 않습니다.

유형에 따라 결론이 다릅니다

세 번째가 가장 냉정한 결과입니다. 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 등기는 유효하고, 신탁자에게 남는 것은 들인 돈을 돌려달라는 청구 정도입니다.

예외로 인정되는 경우

• 배우자·종중 명의로 하되 조세 포탈이나 강제집행 면탈 목적이 없는 경우
• 종교단체가 산하 조직 명의로 등기한 경우

여기에 해당하면 등기가 유효하게 유지될 수 있습니다. 다만 목적이 없었다는 점은 다투어지는 지점입니다.

「일단 남의 이름으로 해두자」는 제안을 받으셨다면, 돌려받는 것이 당연하지 않다는 점부터 확인하십시오.

실제로 무엇을 청구하나

1. 등기 말소 또는 이전 — 유형에 따라 상대가 명의자인지 매도인인지 달라집니다
2. 부당이득 반환 — 소유권을 회복할 수 없을 때 들인 돈을 청구합니다
3. 처분되었다면 — 명의자가 이미 팔아버린 경우의 정산

명의자가 제3자에게 처분하면 그 제3자는 대체로 보호됩니다. 처분 전에 움직이는 것이 결과를 가릅니다.

준비할 자료

• 매수 자금의 출처를 보여주는 자료 — 이체 내역, 대출 서류
• 취득세·재산세를 누가 냈는지
• 실제 점유·관리를 누가 했는지 — 임대차계약, 관리비 납부
• 명의를 빌린 경위가 드러나는 대화 기록
• 등기사항전부증명서와 매매계약서

어느 유형인지에 따라 결론이 크게 달라지므로, 계약 당시 매도인이 누구와 계약한 것으로 알고 있었는지부터 확인해야 합니다.

처분을 막는 절차는 처분금지가처분에, 등기를 가져오는 본안은 소유권이전등기청구에 정리했습니다.

자주 묻는 질문

배우자 명의로 해둔 것도 문제가 되나요?

조세 포탈이나 강제집행 면탈 목적이 없다면 예외로 인정될 수 있습니다. 다만 목적이 없었다는 점은 다투어지는 지점이라 자금 출처와 경위를 남겨 두어야 합니다.

명의자가 팔아버리면 되찾을 수 있나요?

제3자가 보호되는 경우가 많아 회복이 어려워집니다. 처분 전에 움직이는 것이 결과를 가릅니다.

돈을 낸 증거만 있으면 되나요?

자금 출처는 중요한 자료지만 그것만으로 소유권이 인정되지는 않습니다. 어느 유형의 명의신탁인지, 매도인이 무엇을 알고 있었는지가 결론을 가릅니다.

등기 사고에서 중개인의 확인·설명이 문제되는 경우는 중개사고와 공제에 정리했습니다.