경계를 넘어 지은 건물, 철거를 구할 수 있나
옆 건물의 담이나 처마가 내 땅을 넘어와 있습니다. 헐어달라고 할 수 있는지는 얼마나 넘었는지, 헐면 무엇이 무너지는지에 따라 달라집니다.
순서는 경계 확정이 먼저입니다
내 땅이 어디까지인지 정해지지 않으면 침범 여부도 정해지지 않습니다. 담장이나 오래된 축대를 기준으로 삼아 온 경우가 많은데, 그것이 지적공부상 경계와 일치한다는 보장은 없습니다.
- 지적측량을 신청해 경계를 확인합니다
- 결과가 다르면 경계확정 절차를 검토합니다
- 확정된 경계를 기준으로 침범 범위를 특정합니다
무엇을 구할 수 있나
| 청구 | 내용 |
|---|---|
| 철거 | 넘어온 부분을 헐어달라 |
| 토지 인도 | 점유하고 있는 부분을 돌려달라 |
| 부당이득 반환 | 사용한 기간의 차임 상당액 |
| 손해배상 | 침범으로 생긴 손해 |
철거가 안 되더라도 부당이득은 인정되는 경우가 많습니다. 넘어온 면적에 대한 차임 상당액을 매달 받는 구조입니다.
철거가 막히는 자리 — 권리남용
넘어온 면적이 아주 작은데 철거하면 건물 전체가 무너지는 경우가 있습니다. 이럴 때 철거 청구가 권리남용으로 받아들여지지 않는 경우가 있습니다.
- 침범 면적과 철거로 생기는 손실의 균형
- 침범이 고의였는지, 측량 착오였는지
- 상대가 매수나 보상을 제안했는지
- 청구하는 쪽의 실제 목적이 무엇인지
「1cm라도 넘었으면 헐어야 한다」가 자동으로 성립하지는 않습니다. 반대로 넘은 줄 알면서 지은 경우는 다르게 봅니다.
시효를 조심해야 합니다
상대가 그 부분을 오래 점유해 온 경우 점유취득시효가 문제될 수 있습니다. 기간이 채워지면 그 부분의 소유권을 넘겨달라는 청구를 당할 수 있습니다. 침범을 알게 된 뒤 방치하는 것이 위험한 이유입니다.
- 이의를 제기한 기록을 남깁니다 — 내용증명
- 필요하면 점유 상태를 다투는 절차를 검토합니다
준비할 자료
- 등기부·토지대장·지적도
- 지적측량 성과도 — 가장 핵심입니다
- 현장 사진, 넘어온 구조물의 위치와 규모
- 건축물대장과 사용승인 시기
- 상대와 오간 기록
매수로 정리하는 방법
실무에서는 넘어온 부분을 매수하거나 지료를 정하는 합의로 끝나는 경우가 많습니다. 철거는 서로에게 비용이 크기 때문입니다. 측량 결과를 손에 쥔 상태에서 협의하면 조건이 정리됩니다.
자주 묻는 질문
담장을 기준으로 삼으면 안 되나요?
오래된 담장이 지적공부상 경계와 일치한다는 보장이 없습니다. 지적측량으로 경계를 확정하는 것이 모든 판단의 출발점입니다.
조금 넘은 것도 헐라고 할 수 있나요?
침범 면적이 작은데 철거하면 건물 전체가 무너지는 경우에는 권리남용으로 받아들여지지 않을 수 있습니다. 대신 부당이득은 인정되는 경우가 많습니다.
오래 방치하면 어떻게 되나요?
점유취득시효가 문제될 수 있습니다. 침범을 알게 된 뒤에는 이의를 제기한 기록을 남겨 두어야 합니다.
공유 관계라면 공유물분할청구를, 진입로 문제라면 맹지와 통행권을 보시기 바랍니다. 침범한 쪽이 오래 점유해 온 경우라면 점유취득시효가, 넘어온 것이 구조물이 아니라 그늘이라면 일조권 침해가, 그 구조물이 무너지거나 물이 새 남에게 손해를 입혔다면 공작물책임이 함께 문제됩니다. 결과는 침범 정도와 정황에 따라 달라집니다.