원인이 무효인 등기, 지울 수 있나

등기는 되어 있는데 그 바탕이 된 계약이 처음부터 효력이 없는 경우가 있습니다. 이때 구하는 것이 말소등기입니다. 다만 시간이 지날수록 되돌리기가 어려워지는 구조라 순서를 알아둘 필요가 있습니다.

어떤 경우에 무효인가

“등기가 되어 있으니 소유자다” 라는 추정은 깨질 수 있습니다. 다만 깨뜨리는 쪽이 근거를 대야 합니다.

제3자가 등장하면 달라집니다

이것이 실무에서 가장 중요한 갈림길입니다. 무효인 등기를 믿고 거래한 사람이 이미 나타났다면, 그 사람을 보호할지 원래 소유자를 보호할지가 유형마다 다릅니다.

• 위조처럼 소유자의 의사가 전혀 없었던 경우 — 원래 소유자 쪽이 두텁게 보호되는 편입니다
• 통정허위표시의 경우 — 사정을 모르고 거래한 제3자는 보호받습니다
• 근저당이 설정됐다면 그 부담을 안은 채로 돌아올 수 있습니다

등기가 한 번 더 넘어가기 전에 움직이는 것이 결과를 가릅니다. 확인한 날짜부터 계산이 시작된다고 보는 편이 안전합니다.

먼저 할 것 — 자리를 잡아둡니다

소송은 시간이 걸리고 그사이 처분될 수 있습니다. 그래서 본안보다 처분금지가처분을 먼저 검토합니다. 등기부에 기입되면 그 뒤의 처분은 나중에 정리할 수 있습니다.

절차의 뼈대

1. 등기부를 말소사항 포함으로 발급해 이전 경위를 시간순으로 정리합니다
2. 무효 사유를 특정합니다 — 위조인지, 대리권 흠결인지
3. 처분금지가처분을 검토합니다
4. 말소등기청구 소송을 제기합니다. 중간 등기가 여럿이면 순차로 말소를 구해야 하는 경우가 있습니다
5. 위조가 의심되면 형사 절차를 병행할지 판단합니다

준비할 자료

• 등기사항전부증명서, 말소사항 포함
• 등기 신청에 쓰인 위임장·인감증명서 사본 — 등기소에서 신청서류를 열람할 수 있습니다
• 본인의 인감 발급 내역 — 발급받은 적이 없다는 점이 위조의 근거가 됩니다
• 처분 당시 본인의 소재를 보여주는 자료
• 부동산을 실제로 점유·관리해 온 자료

어느 유형인지와 제3자가 있는지에 따라 결론이 크게 달라집니다. 등기 경위를 먼저 확정하는 것이 순서입니다.

자주 묻는 질문

위조로 넘어간 등기는 무조건 지울 수 있나요?

소유자의 의사가 전혀 없었던 경우라 원래 소유자 쪽이 두텁게 보호되는 편입니다. 다만 그 등기를 믿고 거래한 제3자가 등장한 뒤에는 사정이 복잡해집니다.

등기 신청 서류를 볼 수 있나요?

등기소에서 신청서류를 열람할 수 있습니다. 위임장과 인감증명이 어떻게 제출됐는지가 위조를 다투는 핵심 자료입니다.

형사 고소를 함께 해야 하나요?

위조가 의심되면 병행을 검토합니다. 다만 형사 결과를 기다리다 민사 기간을 놓치는 경우가 있어 일정을 함께 관리해야 합니다.

명의를 빌려준 경우는 명의신탁된 부동산에, 처분을 막는 절차는 처분금지가처분에 정리했습니다.