계약금 배액상환으로 물릴 수 있는 시점은 언제까지인가

매도인이 계약금의 배액을 물어주고, 매수인은 계약금을 포기하고 계약에서 빠지는 것. 민법이 정한 해약금입니다. 다만 아무 때나 되는 것이 아닙니다.

경계는 “이행의 착수” 입니다

당사자 한쪽이 이행에 착수한 뒤에는 해약금으로 계약을 물릴 수 없습니다. 그래서 실무의 다툼은 거의 전부 언제 착수한 것으로 볼 것인가로 모입니다.

한쪽만 착수해도 상대방은 해약할 수 없게 되는 것이 원칙입니다. 자기가 착수했다는 이유로 상대의 권리를 막는 셈이라, 이 부분은 사안마다 판단이 갈립니다.

계약금 일부만 건넨 상태에서 물리려는 경우가 있습니다. 이때 배액의 기준을 실제로 받은 금액으로 볼지 약정한 계약금 전액으로 볼지가 문제됩니다. 특약에 적어두지 않으면 그대로 분쟁이 됩니다.

계약서에 계약금의 액수와 지급 시기를 나눠 적었다면, 해약금 기준도 함께 적어두는 것이 안전합니다.

말로 통지하는 것만으로는 부족합니다. 배액을 현실적으로 제공해야 하는 것이 원칙입니다.

해약금으로 빠질 수 없다면 남는 것은 채무불이행 쪽입니다. 이행을 최고하고 해제하는 절차로 가거나, 상대가 이행을 요구하면 응해야 합니다. 이때는 위약금 조항이 있는지에 따라 결과가 크게 달라집니다.

실제로 받은 금액을 기준으로 볼지 약정한 계약금 전액을 기준으로 볼지가 다투어집니다. 계약서에 기준을 적어 두지 않으면 그대로 분쟁이 되므로, 나눠 지급할 때는 문구를 정해 두십시오.

이행에 착수하면 해약금으로 계약을 물릴 수 없게 됩니다. 그래서 기일 전에 중도금을 넣어 상대의 해약을 막으려는 시도가 있는데, 그것이 유효한 착수인지는 사안마다 갈립니다.

배액을 현실적으로 제공해야 하는 것이 원칙입니다. 통지만으로는 부족할 수 있어 송금하거나 수령을 거부하면 공탁을 검토합니다.

착수 시점의 판단 기준은 이행의 착수에 자세히 적었고, 위약금은 위약금 조항의 성격에서 다뤘습니다. 잔금이 늦어지는 상황이라면 잔금 지연을 보시기 바랍니다. 판단은 계약 문언과 정황에 따라 달라질 수 있습니다.