이중매매를 당했을 때 남는 선택지

계약하고 중도금까지 냈는데, 등기부를 떼어 보니 소유자가 모르는 사람으로 바뀌어 있습니다. 이중매매입니다. 이때 무엇이 남아 있는지는 누가 어떤 사정으로 등기를 가져갔는가에 달려 있습니다.

원칙 — 등기를 먼저 한 쪽이 소유자가 됩니다

부동산 물권변동은 등기로 이루어집니다. 계약을 먼저 했다는 사실만으로 소유권이 오지 않습니다. 그래서 제2매수인이 먼저 등기를 마쳤다면 원칙적으로 그 사람이 소유자입니다.

첫 번째 매수인에게는 매도인에 대한 채권만 남습니다. 이것이 이중매매가 아픈 이유입니다.

예외가 인정되는 국면

다만 제2매수인이 어떤 사정으로 취득했는지에 따라 달리 볼 여지가 있습니다. 매도인의 배신적 행위에 적극적으로 관여한 경우처럼, 그 거래 자체를 그대로 인정하기 어려운 사정이 있는지를 따집니다.

• 제2매수인이 앞선 계약을 알고 있었는지
• 알면서 적극적으로 권유하거나 가담했는지
• 거래 조건이 통상적이었는지

인정 범위가 넓지 않고 사안에 따라 결과가 달라집니다. 다만 여기에 해당한다고 볼 사정이 있으면 등기를 되돌리는 쪽을 검토하게 됩니다.

형사 — 배임이 문제됩니다

매도인이 중도금을 받은 뒤 다른 사람에게 팔아 등기까지 넘긴 경우, 배임이 함께 검토됩니다(형법 제355조 제2항). 중도금 수령 이후에는 매도인이 매수인의 등기 협력에 관해 일정한 지위에 선다고 보기 때문입니다.

형사와 민사는 목적이 다릅니다.

고소만으로 돈이 돌아오지는 않습니다. 그래서 함께 진행하는 것이 보통입니다.

가장 먼저 할 일

1. 등기부를 말소사항 포함으로 발급해 이전 시점과 취득자를 확인합니다
2. 매도인 재산에 가압류를 검토합니다. 손해배상을 받으려면 책임재산이 남아 있어야 합니다
3. 계약서·이체 내역·대화 기록을 시간 순으로 정리합니다
4. 제2매수인에 관해 알 수 있는 사정을 모읍니다
5. 등기를 되돌릴 여지가 있다면 처분금지가처분을 검토합니다

2번을 놓치면 나중에 판결을 받아도 회수하지 못합니다. 이중매매를 할 정도면 다른 채무도 있는 경우가 많습니다.

애초에 막는 방법

계약 단계에서 할 수 있는 것이 있습니다.

• 중도금 지급과 동시에 처분금지가처분 또는 소유권이전청구권 보전을 검토
• 잔금일 전 담보 설정·처분 금지 특약과 위반 시 효과 명시
• 잔금 직전 등기부 재열람

자주 묻는 질문

먼저 계약했는데도 지나요?

등기를 먼저 마친 쪽이 소유권을 얻는 것이 원칙입니다. 계약 순서만으로는 뒤집히지 않습니다.

뒤에 산 사람이 알고 샀으면요?

단순히 알았다는 것만으로는 부족하고, 매도인의 배신행위에 적극 가담한 정도에 이르렀는지를 봅니다.

매도인에게는 무엇을 청구하나요?

이행이 불가능해졌다면 손해배상으로 갑니다. 계약금 배액이나 위약금 조항이 있으면 그 적용도 함께 봅니다.

시세가 급변하는 국면에서는 이 절차가 실제로 값을 합니다. 계약을 살려 등기를 받는 경로는 소유권이전등기청구에 정리했습니다.